中金发布研报称，维持保利物业（06049）盈利预测不变。维持跑赢行业评级和目标价42.7港元，对应13倍
2026年目标P/E和22%的上行空间。公司交易于10.8倍2026年P/E和4.8%的预期2025年股息收益率。
中金主要观点如下：
“大物业”战略布局已具备宽度，“十五五”料将关注业态聚焦与产业升级
“十四五”期间，公司前瞻性布局“大物业”战略，在非住宅市场实现了优异的规模增长与能力沉淀：1）2021-2024年，公共服务和商办业态的物管收入均实现25%以上的复合增速；2）截至2024年，非住业态在管面积达到5.1亿平米，非住物管收入占总物管收入比超过40%；3）市场化外拓能力与业态覆盖行业领先，2024年非住外拓年化合约金额27.5亿元、覆盖超过40个非住宅业态。该行认为公司已基本实现“大物业”业态层面的布局和外拓能力培育，未来发展将从广度、宽度向深度运营转型，实现收入结构、盈利能力及运营能力的进一步升维。
景区运营具备良好的成长性和财务模型，物管企业通过物管+运营一体化有望向“景城全域服务”升维
景区运营是物管企业能够切入的良好赛道，一方面旅游业有望延续良好的成长性（中国旅游研究院预测到2030年文旅相关消费有望突破10万亿元，“十五五”期间年均增速8%-10%），另一方面相较传统物管模型、景区运营模式下企业有望从偏低毛利的固定物管费向运营收入的分成升级。以保利物业的深圳西涌项目为例，物管费收入约千万元，对应毛利率相对偏低；若叠加景区门票收入的超额提成、旅游景区内游客的二次消费提成，该行预计项目毛利率将有较为明显的提升。截至2024年末，保利物业累计服务的A级景区项目超过100个，其中有3个运营管理项目；该行预计后续标杆项目的持续打造、有望为公司进一步获取景区运营项目提供坚实基础，打造景区运营与城区管理的一体化全域服务体系。
风险提示：市场拓展进度或成本管控效果不及预期。
